Quanto tempo serve per avere un mutuo

Le fasi, una per una

Un mutuo non è un unico passaggio: è una catena di controlli, e ognuno ha i suoi tempi. Conoscerli serve soprattutto a una cosa - fissare date realistiche nel compromesso, che è dove nascono quasi tutte le corse contro il tempo.

1. Preparazione della pratica

   Da 2 giorni a 2 settimane, dipende quasi solo da te

   Documenti di identità, ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi, estratti conto, dati dell’immobile e proposta d’acquisto accettata. È la fase più sottovalutata e la più elastica: chi arriva con la cartella completa parte subito, chi manda i documenti alla spicciolata perde qui più tempo che in tutte le altre fasi messe insieme.

2. Presentazione e istruttoria

   1–2 settimane

   La banca verifica i dati, consulta le banche dati creditizie, calcola la sostenibilità della rata rispetto al reddito e controlla la coerenza di quello che hai dichiarato. Se il profilo è lineare la fase scorre; se ci sono contratti a termine, redditi da lavoro autonomo o più intestatari, servono passaggi in più.

3. Perizia sull’immobile

   1–2 settimane dall’incarico

   Un tecnico incaricato dalla banca visita la casa, la confronta con planimetria e visura e ne stima il valore. Il sopralluogo va concordato con chi ha le chiavi: rispondere subito alla chiamata del perito è il modo più semplice per non perdere una settimana.

4. Delibera

   Da pochi giorni a 2 settimane

   Con istruttoria e perizia in mano, l’istituto decide. La delibera ha una validità limitata nel tempo ed è la prima data certa della pratica: è da qui che si contano i giorni fino al rogito, non dalla domanda.

5. Atto dal notaio ed erogazione

   2–4 settimane dopo la delibera

   Il notaio prepara l’atto, chiede le visure aggiornate, la banca predispone il contratto e si fissa l’appuntamento. I tempi qui dipendono da tre agende - notaio, banca e venditore - e da eventuali adempimenti sull’immobile, come la cancellazione di un’ipoteca precedente.

Che cosa allunga i tempi

Nella pratica quotidiana i rallentamenti sono quasi sempre gli stessi cinque, e nessuno riguarda la velocità della banca:

• Documenti a pezzi. Ogni integrazione richiesta e non inviata subito è una pausa della pratica, non un lavoro che va avanti in parallelo.
• Immobile non allineato. Planimetria che non corrisponde allo stato dei luoghi, difformità mai sanate, abusi anche piccoli: la perizia si ferma finché non si sistemano, e sistemarli richiede un tecnico e tempi comunali.
• Reddito da dimostrare. Lavoro autonomo, partita IVA aperta da poco, contratti a termine o parte del reddito all’estero: sono situazioni finanziabili, ma servono più documenti e più verifiche.
• Più intestatari o garanti. Ogni persona in più porta con sé la sua raccolta documentale e i suoi controlli.
• Il calendario. Agosto e le due settimane a cavallo di Natale allungano tutto: periti, uffici comunali e notai lavorano a ranghi ridotti.

Che cosa puoi fare per accorciarli

• Raccogli i documenti prima di cercare casa. Identità, redditi, estratti conto e situazione dei finanziamenti in corso: averli pronti sposta la partenza di settimane.
• Chiedi una valutazione del profilo prima del compromesso. Sapere in anticipo su quale importo puoi ragionare evita di firmare una proposta che poi non regge.
• Verifica la regolarità dell’immobile insieme al venditore, prima della perizia: visura, planimetria e conformità sono i tre fogli che fanno perdere più tempo.
• Tieni un solo interlocutore. Domande e integrazioni che passano da un unico canale non si perdono per strada.
• Rispondi in giornata. Banale, ma è la variabile che più spesso separa una pratica di sei settimane da una di dieci.

Non tutti i mutui hanno gli stessi tempi

Acquisto

È il caso descritto sopra, e il più lungo: c’è una compravendita da coordinare e una data di rogito già scritta nel preliminare.

Surroga

Di solito più rapida, in genere 4–8 settimane: non c’è un venditore, non c’è un trasloco da organizzare. Una parte del tempo dipende però dalla banca di partenza, che deve collaborare al subentro; è la fase su cui si può incidere di meno.

Ristrutturazione o mutuo con lavori

Richiede documentazione tecnica in più - computo metrico, permessi, a volte stati di avanzamento - quindi si allunga: mettere in conto qualche settimana in più rispetto a un acquisto semplice è realistico.

Liquidità garantita da immobile

I tempi somigliano a quelli di un acquisto, ma l’istruttoria è più selettiva e la perizia pesa di più, perché l’immobile è l’unica garanzia della richiesta.

Chi fa che cosa (e perché conta)

Nella pratica ci sono quattro soggetti diversi: tu, che porti i documenti; l’istituto finanziatore, che valuta e decide; il perito, che stima l’immobile; il notaio, che formalizza. Io sto in mezzo: raccolgo la documentazione, la presento nel formato che la banca si aspetta, seguo i passaggi e ti dico quando manca qualcosa - prima che sia la banca a fermarsi e a chiederlo.

Quello che nessuno può promettere è una data garantita: la delibera e le condizioni restano decisioni dell’istituto. Quello che si può fare è togliere dalla pratica tutti i motivi di attesa che dipendono da noi. Nella mia esperienza è lì che si giocano le settimane.